במשך שנים רבות סוגיית ההכרה בהוצאות שכירות דירת המגורים, אשר חלקה משמש עצמאיים לפעילות עסקית, מעסיקה עצמאיים רבים.
הסוגיה הזו מעולם לא הייתה פשוטה, ומדובר על הוצאה משמעותית היכולה להוביל לחיסכון מס גדול.
היא נוגעת גם לדיני מס הכנסה, גם לניכוי מס במקור, וגם לשאלות אזרחיות ופליליות.
עד עכשיו רוב אנשי המקצוע התנגדו לרישום ההוצאה מסיבות רבות. אולם הסיבה החשובה מכולן היא, שבהתאם לחוק, בעת תשלום שכירות המוכרת כהוצאה יש חובה לנכות מס במקור. אי ביצוע ניכוי במקור מהווה עבירה פלילית. וזאת בנוסף לסנקציות אזרחיות נוספות.
מאחר ואף שוכר לא ינכה מס במקור בגין דמי השכירות, כלומר ישלם לבעל הנכס שלו רק 70% משכר הדירה ואת היתרה למס הכנסה (בהתאם לגובה הניכוי, בהיעדר אישור), אזי ההכרה בהוצאה זו טומנת בחובה סכנה משמעותית של ביצוע עבירה פלילית, שאף עצמאי או מייצג לא ירצה להיחשף אליה.
לפני מספר חודשים חוקק בכנסת חוק התוכנית הכלכלית לשנת 2025, אשר נכנס לתוקף החל מה 1/1/2026. החוק נועד להעניק לרשות המסים כלים נוספים לצמצום תופעת ההון הלא מדווח ולחזק את המלחמה בפשיעה באמצעות כלים פיסקאליים ומהווה שינוי קו מחשבה של המחוקק בכך שמשלב את כלל מערכי המס להתמודדות עם תופעות של הפרות שונות.
בעקבות החוק פרסמה שבוע שעבר רשות המסים חוזר 03/2026 ובו היא בחרה להתייחס ספציפית ובצורה מקלה לסוגיית הכרה בהוצאות על השכרת נכס המשמש למגורים, שבו הוקצה חלק מסוים לפעילות עסקית ולא נוכה המס במקור בגין החלק העסקי.
המשמעות של ההתייחסות המקלה לסוגיה זו מהווה רעידת אדמה בנושא, מאחר ורשות המסים בעצם אומרת במפורש כי היא מכירה את הסוגיה, מכירה את הקושי שמונע את ביצועה אך בוחרת במודע שלא להפעיל את מנגנון שלילת ההוצאה האוטומטית מכוח סעיף 32א, המהווה שינוי במדיניות האכיפה.
כלומר הרשות מאותתת כי אינה רואה בסיטואציה זו התנהלות המצויה במדרג החומרה הגבוה של עבירות המס ואף מכירה רשמית בסיטואציה ומקלה בהשלכותיה. ולכן קשה יהיה לה בעתיד לטעון כי מדובר בהתנהלות עבריינית מובהקת או בכוונה פלילית מובהקת.
בחוזר מתוארת בדיוק הטכניקה והסיבות להכרה בהוצאות שכירות למגורים המשמשת בחלקה לפעילות עסקית – כך שניתן לטעון ובצדק על הסתמכות בתום לב על פרסום רשמי.
יודגש כי החוזר והחוק אינם מעניקים חסינות מוחלטת מהעבירה הפלילית. ומי שירצה לקבל חסינות, חייב יהיה להצטייד בחוות דעת מומחה חתומה וספציפית לנושא.
החוזר מעביר את הסוגיה מהאזור השחור בדיני המס לאזורים האפורים, אותם אזורים שבהם הדיון הופך אזרחי, והסוגיות מקבלות תג מחיר בכסף ולא בפסילת חירויות או סנקציות קשות אחרות.
אך יש להדגיש כי ישנן מגבלות רבות נוספות היכולות להשפיע על ההחלטה של עצמאיים באם להכיר עכשיו בהוצאות שכירות המגורים המשמשות בחלקן לפעילות עסקית, מגבלות שתג המחיר בצידן יכול להיות מהותי ולא כדאי.
הראשונה – הכרה בהוצאות אלו כאמור נמצאות בחלק האפור של דיני המס ובדיון שומה רשויות המס יכולות להעלות טענות רבות שיפסלו אותן. ביניהן: מדובר בהוצאה מעורבת שלא ניתן לצבוע באופן מובהק את החלק העסקי לעומת הפרטי ולכן אסורה על פי הפקודה, לא נוכה מס במקור בפועל ולפיכך גם לא יתבצע דיווח כמתבקש בחוק ולכך יש סנקציות נוספות מלבד אי ההכרה בהוצאה ועוד…
חשיפה נוספת, מהותית, היא אזרחית מול בעל הנכס בגין הפרת הסכם.
רוב מוחלט של הסכמי השכירות בישראל כל שוכר חותם כי השימוש בדירה הוא "למגורים בלבד". הסעיף הזה לא נכנס לכל הסכמי השכירות במקרה. הוא חובה שחלה בכדי שבעל הנכס יוכל להנות מהטבות המס שניתנות על השכרה למגורים.
בעלי נכסים בישראל זכאים להנות מכמה מסלולי מיסוי: פטור מלא או חלקי ומסלול 10%.
אחד מהתנאים לקבל את ההטבה הוא שהדירה משמשת למגורים ואחת מהסיבות לקיום התנאי היא ליצור הקבלה בין ההוצאה להכנסה והתאמה בין אופי ההוצאה אצל שני הצדדים.
קיימת בעייתיות שצד אחד (השוכר) נהנה מהוצאה בשיעור מס שולי (שיכול להגיע עד 50%) והצד השני (המשכיר) משלם בין אפס ל- 10% על אותו רכיב – את ההפרש המדינה סופגת ומסבסדת.
רשות המסים עלולה לפנות לבעל הנכס ולטעון כי ברגע שהדירה לא משמשת כולה למגורים, היא לא מאשרת לו את ההטבות או לכל הפחות את ההטבות על החלק העסקי של הדירה – המשמעות יכולה להיות משמעותית ובעל הנכס צפוי לגלגל את האחריות, בצדק כנראה, לשוכר שהפר את ההסכם.
השוכרים משלמים ומדווחים לעירייה על ארנונה למגורים. ייתכן שבמקרים כאלה העיריות תבקשנה לקבל ארנונה עסקית על חלק מהדירה או כולה – אם אכן מתקיים שם עסק, כפי שהשוכר בעצמו הצהיר לרשויות המס.
יודגש כי כל החשיפות האלה ואחרות יכולות וצפויות, אם בכלל, להגיע לא לגבי ההווה אלא לגבי מספר רב של שנים במרוכז אחורנית (בהתאם להתיישנות של כל רשות) – והמשמעות שהשוכר יכול לעמוד בפני דרישת תשלום גדולה מאד.
האם החיסכון במס הצפוי מניכוי חלק יחסי של הוצאות השכירות למגורים שווה את הסיכונים? זוהי אינה שאלה משפטית בלבד, אלא שאלה כלכלית. החלטה שכל שוכר יצטרך לקבל על עצמו. אך כיום, מהרגע שההחלטה עברה למישור האזרחי, היא החלטה לגיטימית.
הכותב בעלים ושותף במשרד ראיית חשבון דולב חסיד ושות' https://www.hasidcpa.co.il
03-5461171 
info@hasidcpa.co.il 
מגדל ב.ס.ר 4 - קומה 15, בני ברק